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¿Cómo invertir en propiedades en Nicaragua? – Una guía de preguntas frecuentes para adquirir su segunda casa en Centroamérica.

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¿Cómo invertir en propiedades en Nicaragua? – Una guía de preguntas frecuentes para adquirir su segunda casa en Centroamérica.

Cuando alguien piensa en Nicaragua como un destino turístico, probablemente su primera idea es venir por un par de días en el marco de una vista al resto de Centroamérica. Ciertamente ese fue la idea de muchísimos extranjeros que desde inicios de los años noventa ha venido, se han enamorado del país y han decidido establecerse en el país o al menos invertir en propiedades para tener esa conexión permanente con esta tierra. Hoy por hoy, Nicaragua cuenta con varias comunidades de expats ubicadas en las distintas playas, ciudades coloniales o en los pueblos montañosos.

Esa confianza que se fue depositando en el país ha logrado incrementar la inversión en bienes raíces y ha mejorado la oferta de proyectos y de infraestructura locales, inversionistas y para turistas por igual. La confianza ha sido recompensada con un ordenamiento jurídico que promueve las inversiones y garantiza los derechos de los extranjeros.

A continuación, discutiremos sobre algunas de las principales interrogantes que un inversionista se debería hacer antes de aventurarse a invertir en Nicaragua.

1. ¿Una persona extranjera puede ser propietaria de un bien inmueble?

Como regla general, los extranjeros pueden adquirir propiedades en Nicaragua personalmente o a través de sociedades locales o extranjeras. Sus derechos de propiedad se garantizan igual que los de cualquier nacional. No obstante, para los extranjeros existen limitantes a la compra de propiedades en las zonas fronterizas y a modo general la compra de propiedades en esas zonas, las zonas costeras y las áreas protegidas están reguladas bajo un régimen especial.

2. ¿Los títulos sobre bienes inmuebles se inscriben ante algún registro oficial?

Nicaragua cuenta con un Registro Público de la Propiedad Inmueble en el cual se deben inscribir todos los títulos que creen, transformen o traspasen derechos reales. Aunque el acto de traspasar un inmueble se haga a través de la firma de una escritura pública entre las partes, es su inscripción en el Registro lo que garantiza su derecho frente a terceros. Este registro también permite conocer y verificar el estado actual de un título, así como los gravámenes o afectaciones que pueda tener en un momento determinado.

3. ¿Cómo adquirir el bien inmueble?

Una vez que la persona extranjera haya identificado el bien inmueble a ser adquirido, existen principalmente 2 formas para conseguirlo: (i) a título propio, o (ii) mediante una entidad o vehículo jurídico para ese propósito.

4. ¿Qué hacer previo a adquirir el bien inmueble?

  1. Suscribir un contrato de promesa de venta o una reserva que saque la propiedad del mercado y deje definido el precio de compra.
  1. Si el comprador estará fuera del país al momento del cierre, establecer a un apoderado que tenga facultades para firmar los documentos de compraventa.
  1. Realizar una debida diligencia con el fin de determinar que el bien inmueble no tiene ningún problema, vicio o posible contingencia, y que sea posible utilizarlo para el fin deseado. Dependiendo de la ubicación del bien inmueble y del uso que se le pretenda dar, el alcance de la debida diligencia puede variar. Una parte esencial de la debida diligencia es confirmar que el vendedor provea todos los documentos necesarios para suscribir los documentos de cierre y lograr su inscripción (documentos de identidad, solvencia de impuestos municipales, certificado de libertad de gravamen, certificado del catastro y plano topográfico aprobado).
  1. Determinar la forma de adquirir el bien: directa o indirectamente.
  1. Conocer y entender el impacto fiscal y otros gastos del proceso de traspaso de titularidad de la propiedad. A modo general, el vendedor de la propiedad tiene la obligación de pagar entre el 1 y el 7% del valor de la transacción como un Impuesto sobre la Renta. Este impuesto puede ser retenido y enterado al fisco por el comprador. Los gastos de registro equivalen al 1% del valor de la transacción, pero hasta un máximo de aproximadamente U$1,000.00 (C$33,000.00).
  1. Suscribir los documentos de cierre. La forma más común para adquirir una propiedad o casa de habitación es mediante la firma de una escritura pública de compraventa, la cual se otorga ante el Notario Público escogido por las partes.

5. ¿Qué obligaciones legales adquiere la persona extranjera por ser propietaria, directa o indirectamente, de un bien inmueble?

  1. Pago de impuesto sobre bienes inmuebles (tarifa actual 0.80% sobre la base imponible o valor del inmueble) y obligaciones municipales (servicios de recolección de basura, limpieza de vías públicas, entre otros). Los pagos se pueden realizar anualmente.
  1. Si el bien forma parte de un Condominio (régimen de propiedad particular y especial), el propietario debe cumplir con el Reglamento de Administración y el pago de las cuotas de mantenimiento.
  1. Si la propiedad es adquirida indirectamente mediante una compañía local, existen otras obligaciones legales corporativas relacionadas, por ejemplo:
  1. Declaración y pago mensual de impuestos nacionales.
  2. Declaración y pago mensual de impuestos municipales.
  3. Actualización periódica de Juntas Directivas y Representantes Legales.
  4. Declaración del Registro de Transparencia de Beneficiarios Finales (pendiente de reglamentación).

6. En el caso que la persona extranjera adquiera un lote baldío con el fin de construir su casa de habitación a su gusto, ¿Qué trámites debe seguir?

  1. Es recomendable contratar y suscribir un contrato de diseño y construcción con un ingeniero, arquitecto o empresa de construcción inscritos y autorizados ante el Ministerio de Transporte e Infraestructura (“MTI”), y realizar consultas preliminares (confirmación de que la casa de habitación cumple con los lineamientos y regulaciones aplicables- usualmente parte de estos estudios se realizan previo a la compra).
  1. Hay que confirmar que los planos constructivos y demás están aprobados por las autoridades correspondientes. Este trámite lo realiza la empresa de construcción.
  1. Hay que confirmar que los planos y el presupuesto de la construcción han sido presentado a la alcaldía municipal y que se han pagado los impuestos correspondientes.
  1. Una vez que se obtenga la aprobación de la Municipalidad y se pague el impuesto de construcción, se podrá iniciar la construcción de la casa de habitación.

7. ¿Qué beneficios tiene una persona extranjera por adquirir un inmueble en Nicaragua?

  • El extranjero que adquiere una propiedad en Nicaragua goza de los mismos derechos y garantías que un nicaragüense.
  • En caso que el extranjero también esté aplicando a una residencia como jubilado o rentista, podrá gozar de ciertas exenciones a la importación del menaje de hogar y algunos materiales.

 

Para más información, contáctenos a info@blplegal.com

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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