Efectos del COVID-19 y de la crisis sociopolítica de 2018 sobre el mercado de bienes raíces en Nicaragua.
No es nada nuevo que el COVID-19 vino como un huracán en mitad del verano. Nadie lo esperaba, nadie estaba preparado y la mayoría de las respuestas han sido simplemente reactivas a la situación.
En Nicaragua, aún con las pocas y autoimpuestas medidas de distanciamiento social, hemos tenido la misma consecuencia secundaria que casi todo el mundo: una crisis de consumo que afecta muchísimos mercados e industrias.
Uno de los perdedores durante las crisis económicas es el mercado de bienes raíces. Pero ¿en qué consiste la industria de bienes raíces? ¿Quiénes son sus actores? ¿Cómo se relacionan? Y ¿Cómo se han visto afectadas estas relaciones por el impacto de la crisis?
El Mercado
En un primer vistazo están solos el vendedor y el comprador de un inmueble. Lo cierto es que para que esas dos personas pudieran llegar a un acuerdo, un desarrollador o un constructor tuvieron que haber edificado la vivienda, un corredor de bienes raíces tuvo que haber hecho el contacto. Una entidad financiera tuvo que haber dado su apoyo para facilitar la compra o la construcción, y esta entidad financiera nunca hubiera podido dar el crédito sin contar con una póliza de seguro y un avalúo de la propiedad.
Constructores, corredores, financieros, aseguradores y valuadores. Todos jugadores en sectores regulados, con restricciones que no les dan altos márgenes de maniobra para enfrentar cambios bruscos.
La relación que entra en fricción con mayor evidencia es entre corredores y desarrolladores. En momentos de crisis el imperativo para un corredor es cerrar una venta, no siempre reparando en el precio o el margen que pueda necesitar un desarrollador para cubrir todos sus costos.
El banco dueño de una hipoteca sobre un lote que este año vale menos que el anterior, tiene al menos dos problemas. Por un lado, el riesgo de que su cliente, por los mismos efectos de la crisis, no pueda seguir pagando su hipoteca. Por otro lado, el nivel de riesgo sobre ese préstamo se ha disparado, ya que la garantía que tenía para asegurar el crédito ahora no es suficiente para cubrir la deuda.
Hablando de seguros, ¿es viable que una aseguradora modifique los términos de una póliza existente y cambie el monto asegurado en base a una reducción de precios en el mercado?, o ¿puede el asegurado solicitar una reducción en su prima?
La complejidad aumenta cuando pensamos que una propiedad cuenta con un seguro por un monto X, y que este seguro fue una exigencia de un banco para poder otorgar un préstamo garantizado por una hipoteca por un monto Y. Si de acuerdo con la aseguradora el valor de la propiedad disminuye, ésta podrá promover una modificación en los términos de la póliza. El banco al recibir noticia de esta modificación podrá replantearse el nivel de riesgo de su crédito y, dependiendo del contrato, modificar las tasas de interés y monto de las cuotas de pago. En este escenario, un particular que no opera en el mercado de bienes raíces se vería directamente afectado por las especulaciones en el precio de las propiedades.
La valoración
Se habla mucho de la disminución en el precio de los bienes raíces. Y el precio es determinado por la oferta y de la demanda, ¿correcto?, ¿o es por el costo de los materiales y lo innovador del diseño?, ¿el famoso: location, location, location?
Es cierto que a menor número de interesados que haya para un bien, mayor es la posibilidad que dicho bien reduzca su valor para buscar nuevos oferentes. También es cierto que zonas de Nicaragua habían visto un repunte de los precios de los bienes raíces, muchas veces avalada solo por la belleza de las playas y no necesariamente por las condiciones que se pudieran brindar al comprador. Entonces, ¿cómo se definen los precios y que papel juega el perito valuador?
En Nicaragua, tanto las aseguradoras como los bancos tienen la obligación de utilizar a peritos valuadores para definir el precio que se le asignará a un bien, en base al cual prestarán sus distintos servicios financieros. En la práctica también es muy normal que particulares soliciten avalúos para obtener un aproximado del precio de una propiedad.
La normativa sobre los peritos valuadores dicta que estos serán regulados por la superintendencia de bancos. La misma normativa provee una descripción de los factores que debe tomar en cuenta el perito, a la hora de obtener el precio de una propiedad y los obliga a determinar al menos 3 distintos valores.
Por lo anterior se obtienen los famosos valores de mercado, de realización y de reposición. Para efectos del primero, el valuador debe tomar como punto de partida los precios de al menos tres propiedades de las mismas características y de la misma zona que hayan sido vendidas u ofertadas recientemente. Luego, esta información debe procesarla e identificar las diferencias entre las propiedades estudiadas y la del objeto al avalúo, y finalmente proponer el valor.
El impacto
En conclusión, el valor real de mercado de una propiedad debe medirse en base a transacciones similares que se hayan realizado o se hayan ofrecido recientemente por unas similares. Por lo tanto, la reducción (en términos porcentuales y de acaso existir) del precio de una propiedad, solamente debería calcularse en base a los precios reales de mercado anterior y el actual. No así, tomar en cuenta un valor aspiracional y esperado, versus el precio obtenido por una venta de emergencia.
En cierta forma la regulación financiera nicaragüense, pretende proteger al sector de los vaivenes del mercado de bienes raíces y obliga a los bancos a mantenerse firme ante especulaciones. Si esto protege el sistema financiero privado o le limita la capacidad de operación ante las crisis, es un tema de otra discusión, pero lo importante es conocer cómo está estructurado y todo lo que implica el mercado de las propiedades en el país.